En los últimos años, la inversión en bienes raíces se ha convertido en una opción cada vez más atractiva para emprendedores que buscan diversificar sus carteras y asegurar un flujo de ingresos estable. Para los emprendedores españoles, el mercado inmobiliario estadounidense presenta una oportunidad única debido a su estabilidad, crecimiento sostenido y potencial de rentabilidad. Sin embargo, lanzarse a invertir en un país extranjero puede parecer un desafío complejo y abrumador.

En este artículo, nos proponemos desmitificar el proceso de inversión inmobiliaria en Estados Unidos, explicando cómo puedes aprovechar la estructura de una LLC para realizar tus inversiones de manera eficiente y segura.

Veremos por qué invertir en real estate en EE. UU. desde España y cómo llevarlo a cabo sin fricciones y baja carga fiscal.

Procedamos al artículo.

¿Por qué invertir en real estate en EE.UU. desde España?

Es difícil encontrar un mercado más atractivo que el mercado inmobiliario estadounidense. Para 2024, se espera que alcance un valor de 119,80 billones de dólares. Incluso después de la recuperación que experimentó el mercado inmobiliario español, es casi imposible que compita tanto en tamaño como en rentabilidad.

Veamos algunos de los motivos por los que es conveniente elegir los Estados Unidos para tu inversión inmobiliaria:

• Estabilidad y crecimiento económico – La economía de Estados Unidos es una de las más grandes y diversificadas del mundo, lo que proporciona un entorno estable para las inversiones inmobiliarias. A lo largo de la historia, el mercado inmobiliario estadounidense ha demostrado ser resiliente y capaz de recuperarse de las recesiones.
• Ventajas fiscales – En principio, te será mucho más fácil reducir la carga impositiva que si tributaras principalmente en España. El mercado inmobiliario estadounidense ofrece diversas ventajas fiscales, como deducciones por intereses hipotecarios, depreciación y otros gastos operativos. 
• Mercado robusto y transparente – Existen numerosas herramientas y recursos para obtener información detallada sobre propiedades, tendencias del mercado y valores de tasación.
• Acceso a financiamiento – El acceso al financiamiento en Estados Unidos es relativamente fácil y asequible, con una amplia variedad de opciones de préstamos hipotecarios disponibles. Las bajas tasas de interés pueden hacer que las inversiones sean más accesibles y rentables.
• Diversidad geográfica y de propiedades – Encontrarás desde propiedades residenciales y comerciales hasta terrenos y desarrollos inmobiliarios en diferentes regiones. España simplemente no puede competir en superficie disponible y desarrollada.
• Seguridad jurídica – El sistema legal estadounidense proporciona una sólida protección a los derechos de propiedad, lo que brinda tranquilidad a los inversionistas sobre la seguridad de sus inversiones.

Y la mejor forma de aprovechar esto es mediante una LLC para no residentes.

Tu LLC como motor para la inversión en real estate

Una LLC es uno de los tipos de empresas que puedes formar en los Estados Unidos como extranjero no residente. Se destaca por combinar algunas de las mejores características de las corporaciones con las de una sociedad. Para cualquier tipo de emprendimiento, va a proveer ventajas únicas que no encontrarás en España e incluso en la siempre popular Estonia.

Para empezar, hay sólo dos requisitos para abrir una LLC, ser mayor de 18 y tener un pasaporte actualizado. Todos los trámites se hacen de manera remota y puedes establecerla en cualquier estado de tu elección, lo que no te impedirá comprar propiedades en otro.

El sector inmobiliario no es la excepción a las ventajas de crear una LLC. Con una podrás disfrutar de:

• Versatilidad – Puedes elegir la estructura que más te convenga, ya sea de múltiples socios o unipersonal. Incluso puedes decidir tributar como una corporación, lo que te proporciona una gran flexibilidad en la gestión y fiscalidad de tu inversión.
• Mayor posibilidad de financiamiento – Con la personalidad jurídica de una LLC, tienes más oportunidades de conseguir financiamiento que si fueras un individuo extranjero no residente. Las instituciones financieras son más propensas a otorgar créditos a una LLC bien estructurada.
• Maximizar tus ganancias por venta de inmuebles – Las LLC están exentas de la ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Esto quiere decir que al vender una propiedad, obtendrás el total de tus ganancias sin tener que afrontar la retención del 15% que afecta a los individuos extranjeros.
• Protección de activos – En un rubro tan propenso al litigio como lo es el inmobiliario, las LLC ofrecen una protección única. Mientras mantengas separadas tus finanzas personales de las de tu empresa, éstas estarán a salvo de órdenes de cobro y deudas.

Encuentra más detalles sobre la inversión en real estate en nuestro artículo para Latam.

¿Qué métodos de inversión existen?

Al momento de invertir en real estate verás que cuentas tres opciones principales, cada una con sus propias ventajas y desafíos. Uno de los beneficios del mercado inmobiliario es su rentabilidad. Ya sea que decidas hacer una inversión importante o solamente destines una pequeña parte de tus fondos para diversificar tu cartera, es muy probable que veas ganancias. Pero, ¿a qué formas de inversión puedes acceder?

Hay tres métodos principales:

• Inversión directa – Esta modalidad ofrece control total sobre la propiedad y las decisiones de gestión, pero requiere una mayor implicación en términos de tiempo y recursos. Esencialmente, se trata de adquirir una propiedad con el objetivo de generar ganancias, ya sea mediante su revaloración y posterior venta (house flipping) o generar ingresos pasivos alquilándola. Para esto necesitarás un número ITIN y un capital mínimo de alrededor de 150.000 USD. 

• Inversión por REITS – Los fondos de inversión inmobiliarios, o REITS según sus siglas en inglés, te permiten invertir en real estate con montos más conservadores que la inversión directa. Es similar a la compra de acciones, con tu cuenta comitente entras a la página de REIT y seleccionas las inversiones que te interesan. Estas inversiones pagan, por ley, dividendos anuales mínimos del 90%.
• Crowdfunding inmobiliario – La explosión del crowdfunding, que es tan popular en el mundo del arte y los videojuegos, también ha alcanzado al mercado de real estate. Plataformas como Bricksave permiten que desarrolladores inmobiliarios se pongan en contacto directo con inversores. Según el porcentaje de la propiedad que corresponda a la inversión, recibirás una parte de las ganancias de la renta. Por ejemplo, si inviertes 10.000 USD en una propiedad valorada en 150.000 USD, recibirás un 15% del valor total de la renta.

¿Por qué deberías elegir Delaware para tu LLC de inversión en real estate?

A pesar de que hay muchos estados que son excelentes para establecer tu LLC como New Mexico, Florida o Wyoming, si quieres dedicarte al real estate, tu mejor opción es Delaware. Optar por Delaware para invertir en bienes raíces proporciona una combinación de ventajas legales, fiscales y operativas que mejorarán significativamente la seguridad y rentabilidad de tus inversiones.

Delaware te ofrece:

• LLC compartimentalizadas – Delaware permite la creación de múltiples departamentos, cada uno con sus propios miembros, bienes y objetivos. A cada uno de estos departamentos se le llama “series” y son funcionalmente como abrir varias LLCs, pero sin gastos extra. Esto es ideal para el real estate, porque te permite tener múltiples propiedades bajo sus propios departamentos, asegurando una mayor protección de activos.
• Sin impuesto estatal sobre ingresos de fuentes extranjeras – Delaware no cobra impuestos estatales sobre los ingresos generados fuera del estado. Mientras tus propiedades no estén en el estado de Delaware, no deberás pagar impuestos por las ganancias que generen.
• Protección de tu identidad – Delaware es uno de los estados que permiten crear LLC “anónimas”. Tu nombre no tiene por qué figurar en las actas constitutivas de la empresa, por lo que está oculto al público. Esto te permite evitar posibles demandas personales de inquilinos.

¿Cómo tributa una LLC para real estate?

Si adquieres una propiedad o participas en un fondo de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos con tu LLC, estarás sujeto a varios impuestos tanto a nivel federal como estatal. Esto es debido a que tus ingresos serán considerados de origen americano, con lo que tu LLC contará como ETBUS, algo que no suele suceder en los negocios digitales. Esto quiere decir que el fisco estadounidense reconoce que tu empresa está haciendo negocios y generando réditos en los Estados Unidos, lo que la vuelve elegible para diversos impuestos.

Es importante que los tengas en cuenta a la hora de invertir:

• Impuesto sobre la renta anual.
• Impuesto sobre las ganancias de capital.
• Impuesto a la propiedad.

Veamos cada uno de ellos en más detalle.

Impuesto sobre la renta anual

Los ingresos que generes a partir de propiedades inmobiliarias, ya sea a través del alquiler o de la operación de un negocio relacionado con bienes raíces, están sujetos al impuesto sobre la renta federal. La tasa impositiva puede variar en función de tus ingresos totales. A nivel federal, va desde un 10% a un 37% de tus ingresos. Aquí encontrarás los valores actualizados.

Recuerda que además del impuesto federal, también podrías estar sujeto al impuesto sobre la renta estatal. Cada estado tiene sus propias tasas y regulaciones, que pueden afectar significativamente tus ganancias netas.

Impuesto a las ganancias capitales

Si vendes una propiedad con una ganancia, estarás sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital federal. La tasa impositiva depende de cuánto tiempo hayas mantenido la propiedad (a corto plazo o a largo plazo).

Las ganancias obtenidas de la venta de activos que conservaste durante un año se consideran de corto plazo y si superan el año serán consideradas de largo plazo. El impuesto puede ir del 0 al 20% y los montos a partir de los cuales es necesario pagarlo cambian dependiendo del año fiscal. Puedes revisarlo aquí.

Impuesto a la propiedad

El impuesto a la propiedad es un impuesto anual basado en el valor tasado de la propiedad. Este impuesto varía considerablemente según la ubicación de la propiedad, y puede ser una carga continua significativa.

Con tu LLC no deberás pagarlo a nivel federal pero sí estatal. Aquí es donde es clave que lleves a cabo un buen estudio de mercado antes de invertir para elegir un estado sin demasiada carga impositiva. Florida es el más popular, con sólo un 0,8% de impuesto sobre el precio total de la propiedad.

Visita nuestra guía comprehensiva de impuestos para más información sobre el estatus fiscal de las LLC.

Sumérgete en el mundo del real estate con Firmaway

El mercado inmobiliario estadounidense ofrece vastas oportunidades, pero para aprovecharlas al máximo es esencial contar con una LLC bien estructurada. A pesar de que el proceso es relativamente sencillo, es ideal que estés bien asesorado y apoyado antes de intentarlo. Para eso creamos Firmaway.

Somos una compañía argentina especializada en la formación y mantenimiento de LLC para no residentes en los Estados Unidos. Nuestros servicios abarcan:

• Asesoramiento en el estado ideal para abrir tu empresa.
• Gestión tanto de los trámites de formación de tu LLC y cuenta bancaria empresarial.
• Servicio de agente registrado gratuito durante el primer año.
• Análisis del estado contable de tu empresa y gestión de posibles deudas o incumplimientos fiscales.

¿Quieres saber más sobre el mundo de las LLC? Ingresa a nuestro sitio web o agendar una reunión gratuita con nuestro equipo.