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Inversiones inmobiliarias en los Estados Unidos: Guía para Latinoamérica + Tendencias

Contenido

Probablemente has escuchado la frase “diversifica tus inversiones” en más de una ocasión. Y con razón, es un consejo acertado. Cuanto más diversificado sea tu portafolio, menor será la probabilidad de que una mala inversión tenga un impacto catastrófico en tus finanzas.

Ahora bien, ¿en qué invertir? Si ya conoces el trading tradicional y el mundo cripto, aún te queda otro mercado por explorar: el Real Estate en los Estados Unidos.

¿Por qué en Estados Unidos? Porque ofrece un marco de seguridad económica que permite proyectar a futuro y tiene un sistema tributario favorable para inversores de cualquier parte del mundo, sin necesidad de residir en Estados Unidos. Y pueden hacerlo a través de una LLC para no residentes.

Por el dinamismo de su mercado inmobiliario, este país ofrece oportunidades para pequeños, medianos y grandes inversores. Si te interesa, sigue leyendo. Hoy cubriremos:

  • Por qué conviene invertir en Real Estate.
  • Qué tipo de inversiones puedes hacer.
  • Por qué invertir en Real Estate como una LLC.
  • Tendencias de inversiones en Real Estate 2024

Sin más, vamos al artículo.

Por qué invertir en Real Estate

En el mercado inmobiliario en los Estados Unidos mantiene un crecimiento sostenido desde el crash del 2008 y algunos estados, como Florida, ofrecen excelentes oportunidades para inversionistas. Además, el mercado inmobiliario es inmenso: tiene un valor estimado de 2.53 trillones de dólares.

Otros atractivos de este mercado son:

  • La posibilidad de apalancamiento bancario. Es decir, el banco te facilita la inversión financiando hasta un 70% del valor de la propiedad.
  • La seguridad jurídica, comparado con la situación en Latinoamérica, el inversor y su propiedad están mejor protegidos a nivel legal.
  • Estados Unidos es la primera economía a nivel mundial y no está sujeto a los cimbronazos que presentan las economías latinoamericanas, ofreciendo estabilidad.
  • Tienes cobertura frente a la inflación. La demanda en el mercado inmobiliario crece a la par de la economía estadounidénse, de modo que no perderás contra la inflación.
  • La figura del Exchange 1031. El IRS permite intercambiar una inversión en una propiedad por otra. Esencialmente, a la hora de vender una propiedad, puedes reinvertir inmediatamente ese monto en otro inmueble, sin pagar impuestos a las ganancias capitales. No hay límite a cuántas veces seguidas puedes realizar este intercambio, permitiendo aumentar tu inversión libre de impuestos.

Distintos tipos de inversiones inmobiliarias en los Estados Unidos

Hay tres formas principales de invertir en el mercado inmobiliario en los Estados Unidos, cada una con sus beneficios y desafíos. Al momento de optar por una, debes tener en cuenta la cantidad de dinero que quieras invertir, el riesgo que implique y los impuestos que debas pagar. En función de esto, puedes optar por:

  • Inversión directa
  • Fondos comunes de inversión
  • Plataformas de crowdfunding inmobiliario

Veamos de qué se trata cada una.

Inversión directa

La inversión directa implica comprar una propiedad uno mismo, ya sea para revalorizarla y venderla (house flipping), o tenerla en alquiler y disfrutar de las rentas en dólares.

A la hora de optar por la inversión directa, es recomendable que, si no piensas manejar tu propiedad desde los Estados Unidos, tengas un administrador que se encargue de ella. Los requisitos para comprar una propiedad en Estados Unidos son los siguientes:

  • Tener un número ITIN (Número de identificación personal del contribuyente).
  • Obtener financiamiento en un banco a través del programa de hipotecas para no residentes. 
  • Un capital mínimo de 150.000 USD, ya que es la cifra que suelen requerir los bancos.
  • Documentación específica dependiendo del financiamiento que hayas conseguido. Por ejemplo, un pasaporte y documento de identidad válidos, o documentos de tu banco local.

Es posible que se te exija un “down payment” de entre un 20 y 25% a la hora de tomar una hipoteca. El down payment es un depósito que haces por adelantado y suele ser más alto para los no residentes, ya que se consideran tienen un riesgo mayor de inversión.

Fondos comunes de inversión

Otra opción para la inversión inmobiliaria en los Estados Unidos son los REIT (Real Estate Investment Trusts). Los REIT permiten a pequeños y medianos inversionistas entrar al mercado inmobiliario con una inversión inicial mucho menor a los 150.000 USD.

Los fondos REIT generan ganancias principalmente mediante el alquiler de propiedades, que luego distribuyen entre sus miembros según el nivel de inversión de cada uno.

Para poder participar de uno de estos fondos es necesario:

  • Tener una cuenta comitente en los Estados Unidos – estas cuentas de inversión son ofrecidas por brokers o sociedades de Bolsa. 
  • Tener un saldo mínimo que suele empezar en los 1000 USD.

Con tu cuenta hecha, puedes ir a la página oficial de REIT y seleccionar las opciones de inversión que te interesan. Las REITs están obligadas por ley a pagar dividendos anuales de al menos el 90% del valor invertido. Por este motivo, suelen estar dentro de las compañías con dividendos más rentables.

Al ser la repartición de dividendos la forma de generar ganancias, sólo debes preocuparte por pagar el impuesto a la renta y no a las ganancias de capital.

Plataformas de crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding o micromecenazgo es una modalidad de inversión que viene adquiriendo popularidad en los últimos años. Se trata de plataformas que permiten poner en contacto a inversores con desarrolladores que buscan financiamiento.

Recibiendo el financiamiento directamente de quienes invierten, los desarrolladores pueden prescindir del banco. Es la opción ideal para pequeños inversores, ya que los inversores pueden entrar al mercado inmobiliario por poco dinero, y aún así generar ganancias.

La modalidad de inversión dependerá de la plataforma que se utilice. Por ejemplo: Bricksave, una de las plataformas más populares en Latinoamérica, ofrece la posibilidad de invertir desde los 1000 USD.

Tú puedes seleccionar un inmueble en el que invertir y serás considerado dueño de un porcentaje correspondiente a tu inversión. Si inviertes 10.000 USD en una propiedad valuada en 100.000 USD, serás “dueño” de un 10% y recibirás un porcentaje de la renta equivalente.

Si luego esta propiedad se vende, también serás beneficiado con una parte de la venta. Y, al final del periodo de inversión, te será devuelto el monto de la inversión inicial.

Cómo invertir en Real Estate en Estados Unidos y por qué hacerlo con una LLC

Como extranjero no-residente, invertir en Real Estate en Estados Unidos puede sonar lejano o muy burocrático. Sin embargo, este no es el caso. Extranjeros no-residentes pueden acceder al Real Estate estadounidense mediante una LLC.

Una LLC es un tipo de empresa en EE.UU. que puede ser creada y administrada de forma remota por extranjeros no-residentes y puede ser tu llave para ingresar al Real Estate en Estados Unidos desde cualquier parte del mundo.

Tienen mínimos requisitos e incontables beneficios, solo necesitas un pasaporte vigente y ser mayor de 18 años. Además, se pueden radicar en cualquier estado, los más populares son Delaware y New Mexico.

Una LLC se destaca por combinar algunas de las mejores características de las corporaciones con las de una sociedad. Es una herramienta poderosa y versátil para el emprendedor latinoamericano y español.

Por suerte, el rubro inmobiliario no es la excepción a esto.

Al invertir en real estate en EEUU, una LLC te provee:

  • Versatilidad – puedes elegir la estructura que más te convenga, de múltiples miembros o unipersonal, e incluso puedes decidir tributar como una corporación.
  • Anonimato – Ciertos estados, como Delaware, Wyoming, Las Vegas y New Mexico, ofrecen una alta protección a tu privacidad. Solamente el IRS podrá tener acceso a tus datos personales y no es necesario que tu nombre aparezca en los documentos públicos de la LLC.
  • Mayores posibilidades de conseguir financiamiento (que siendo un individuo extranjero no-residente).

Además, están exentas de la ley de ganancias FIRPTA. Es decir que al vender una propiedad, obtendrás el total de tus ganancias. No tendrás que afrontar la retención del 15% que afecta a los individuos extranjeros.

Una ventaja clave que tienen las LLC a la hora de invertir en Real Estate y que las hace tan populares tanto para nativos como extranjeros es la protección de tus activos personales.

Los activos, en este caso propiedades, que pongas a nombre de la LLC están protegidos frente a órdenes de cobro dirigidas a miembros de la empresa. Es decir, no pueden ser tomados en modo de pago para pagar deudas personales. Y, en un país tan litigioso como los Estados Unidos, es de suma importancia estar protegido contra posibles demandas.

Adicionalmente, si tienes múltiples propiedades, puedes poner cada una a nombre de una nueva LLC. De esta manera, si una de las LLC adquiere deuda, las otras propiedades no se verán afectadas.

De todas maneras, recuerda siempre asesorarte antes de lanzarte a constituir tu LLC. No es que sea un proceso críptico o azaroso, por el contrario, es bastante simple. Sin embargo, los errores son siempre una posibilidad y terminan representando un costo tan alto como innecesario. Una consulta temprana te evitará dolores de cabeza a largo plazo.

En Firmaway, llevamos años ayudando a latinoamericanos y españoles a abrir sus LLC de forma efectiva y transparente. Si quieres saber más, puedes agendar una consultoría gratuita con nuestro equipo de expertos.

Inversiones inmobiliarias en los Estados Unidos: ¿Qué impuestos se pagan?

Las inversiones en Real Estate están gravadas por impuestos, ya que se consideran ECI (Effectively connected income). Estos son los ingresos que, como indica su nombre, pueden ser efectivamente conectados con el desarrollo de un negocio en los Estados Unidos. El Real Estate siempre va a caer en esta categoría. 

Tributación para una LLC de no residentes

Las LLCs te ofrecen cierta flexibilidad impositiva, dependiendo de cuántos miembros tiene y si decides tributar como una corporación.

Al momento de tributar, una LLC se considera una “entidad transparente”, es decir que no paga impuestos a ganancias. En cambio, el IRS (el fisco estadounidense) tiene en cuenta las ganancias que cada miembro paga en su declaración de impuestos personal.

¿Qué significa esto? Que la LLC no es la que paga impuestos sino sus miembros. Y, en este caso, estos son extranjeros no-residentes. Entonces, en la práctica, los impuestos serán los mismos que para un individuo no-residente.

Las LLCs que inviertan en Real Estate deben pagar: 

  • Impuesto a las ganancias de capital 
  • Reporte anual

Impuesto a las ganancias de capital

Si la LLC tiene más de un miembro, entonces no está sujeta a FIRPTA. Es decir que no hay una retención de las ganancias, sino que cada miembro declara sus ganancias y tributa de acuerdo a la siguiente tabla (sobre el monto que corresponde a la distribución).

PorcentajeMonto
0%> 40.400 USD
15%40.400 - 445.850 USD
20%< 445.850 USD

Reporte anual

Dependiendo del estado donde esté radicada tu LLC, se le puede exigir un reporte anual. Este informe refleja el estado de tu empresa y suele incluir una tarifa asociada. A pesar de no ser un impuesto per se, el reporte anual es un gasto fijo que deberás tener en cuenta.

A esto se le llama impuesto de franquicia o fee anual y es necesario para mantener a tu LLC en funcionamiento. Recuerda que, incluso aunque tu LLC todavía no haya operado, será sujeta a este impuesto y fallar en pagarlo puede resultar en multas e incluso la eventual disolución de tu empresa.

No todos los estados exigen un impuesto anual. Conoce cuáles lo piden y cuáles no en este artículo.

Tributación para una Corporación

Una LLC siempre tiene la posibilidad de tributar como una S Corp o una C Corp. Si consideras que alguna de estas estructuras tributarias te resultará más beneficiosa, podrás aprovecharla.

De este modo tendrás todas las ventajas respecto a la privacidad y protección de activos que ofrece una LLC, y la estructura de una corporación a la hora de  tributar.

Las corporaciones están sujetas a los siguientes impuestos:

  • Impuesto a la renta anual.
  • Impuesto a las ganancias de capital.
  • Impuesto a la herencia.
  • Impuesto a la distribución de utilidades.
  • Impuesto a la propiedad.

La tributación para una corporación es simple: se cobra un 21% sobre la renta anual y las ganancias de capital atribuidas a la corporación. Los impuestos a la herencia y a la propiedad, por su parte, funcionan de igual manera que para individuos y LLC.

Por otro lado, hay algo que posiblemente te desaliente a tributar como una corporación. Es el momento de pagar impuestos relacionados con la distribución de utilidades. Además del 21% que la corporación paga sobre su ganancia, se añade una retención del 30% cuando esta se divide entre los miembros.

Este es el fenómeno que se conoce como doble imposición. Sin embargo, si tu país tiene un convenio de doble tributación con los Estados Unidos, tu empresa estará exenta de la retención. Podrás corroborar si es el caso de tu país en esta lista del IRS, algunos ejemplos incluyen España, Chile y México. 

Tendencias de inversiones en Real Estate 2024

La amplitud del mercado inmobiliario sumada a la estabilidad y las garantías legales del país hacen que el Real Estate sea una opción muy atractiva para extranjeros no residentes. Puedes invertir grandes sumas de dinero o un pequeño monto inicial dependiendo el tipo de inversión que quieras y puedas hacer.

El aumento de la población y la baja de la tasa de interés permiten que comprar una propiedad para obtener ingresos por renta sea una opción interesante si quieres diversificar tu cartera de inversiones.

La gran pregunta es ¿En qué tipo de propiedades invierto? y ¿En qué lugar específico de Estados Unidos?

Respondamos a estas preguntas. 

¿En qué tipo de propiedades invierto?

Existen varios tipos de propiedades a las que puedes acceder para obtener ganancias a largo plazo. Dependiendo del monto que quieras invertir y los riesgos que quieras tomar, podrás evaluar entre estas opciones: 

  • Viviendas multifamily – son complejos de varias viviendas residenciales. Si bien la inversión inicial debe ser mayor, aseguran un rendimiento mensual a través del alquiler de la propiedad. 
  • Hoteles – Es un tipo de inversión rentable sin embargo, ha decaído luego de la pandemia del COVID, por lo que implica riesgos mayores. 
  • Oficinas y locales – Son atractivas porque se requiere una inversión inicial menor en comparación con la compra de una casa. Reportan ganancias mensuales por renta, sin embargo, luego de la pandemia y la reconfiguración del mundo laboral encaminada al trabajo remoto, las inversiones en oficinas ya no son tan seguras como antes. 

¿En qué lugar específico de Estados Unidos invierto?

Por ser inversiones de alto monto y encontrarse en otro país, debes decidir de manera inteligente la ubicación de la propiedad que adquieras. Según las tendencias del mercado, los lugares más propicios para realizar inversiones inmobiliarias son: 

  • Texas – Debido al crecimiento demográfico, la demanda de viviendas ha aumentado en este estado. Si bien los precios para la compra aumentaron, también lo hicieron los precios de los alquileres en el último año. Las ciudades más rentables para inversiones inmobiliarias en Texas son Austin, Dallas y Houston. 
  • Florida – Este es un estado ideal para invertir en viviendas unifamiliares o multifamiliares, ya que el precio de los alquileres ha aumentado 5,5% en el último año. 
  • Georgia – Gracias a la instalación de empresas tecnológicas en este estado, los alquileres han aumentado un 24,9%. Las ciudades más atractivas del estado para invertir son Savannah y Carolina del sur. 
  • Michigan – La principal ciudad para invertir en Real Estate de este estado es Detroit. Los precios para la compra de propiedades se mantienen por debajo de la media nacional, mientras que el precio de los alquileres experimenta un alza en el último tiempo. Se estima que los inversores pueden adquirir un 10% de ganancias anuales por alquileres. 

Abre tu LLC para invertir en Real Estate con Firmaway

El mercado inmobiliario en los Estados Unidos está al alcance de tu mano con Firmaway. Ofrecemos todo lo que necesitas para abrir una LLC y entrar al Real Estate de la mejor forma posible.

Ofrecemos diversos paquetes según tus necesidades. Estos incluyen:

  • Gestión de los trámites requeridos para empezar y mantener tu LLC.
  • Servicio de agente registrado cubierto durante un año.
  • Archivado y copia de los documentos legales pertinentes a tu empresa.
  • Apertura de cuenta bancaria en Estados Unidos.
  • Asesoría profesional y humana.

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Este artículo no pretende proveer asesoría legal o fiscal. En caso de requerirla, recomendamos consultar a un profesional. La información es presentada sólo tiene fines divulgativos y es públicamente accesible.

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