Probablemente has escuchado la frase “diversifica tus inversiones” en más de una ocasión. Y con razón, es un consejo acertado. Cuanto más diversificado sea tu portafolio, menor será la probabilidad de que una mala inversión tenga un impacto catastrófico en tus finanzas.
Ahora bien, ¿en qué invertir? Si ya conoces el trading tradicional y el mundo cripto, aún te queda otro mercado por explorar: el Real Estate en los Estados Unidos.
¿Por qué en Estados Unidos? Porque ofrece un marco de seguridad económica que permite proyectar a futuro y tiene un sistema tributario favorable para inversores.
Si te interesa, sigue leyendo. Hoy cubriremos:
- Por qué conviene invertir en Real Estate.
- Qué tipo de inversiones puedes hacer.
- Qué impuestos debes pagar.
- Por qué invertir en Real Estate como una LLC.
Sin más, vamos al artículo.
Por qué invertir en Real Estate
El mercado inmobiliario siempre ha tenido un gran atractivo. Es común escuchar que “la gente confía en el ladrillo”. Históricamente, invertir en una propiedad se percibe como algo sólido y duradero.
En el mercado inmobiliario en los Estados Unidos, aquella creencia popular se cumple. El mismo mantiene un crecimiento sostenido desde el crash del 2008 y algunos estados, como Florida, ofrecen excelentes oportunidades para inversionistas. Además, el mercado inmobiliario es inmenso: tiene un valor estimado de 2.3 trillones de dólares.
Otros atractivos de este mercado son:
- La posibilidad de apalancamiento bancario. Es decir, el banco te facilita la inversión financiando hasta un 70% del valor de la propiedad.
- Seguridad jurídica. Comparado con la situación en Latinoamérica, el inversor y su propiedad están mejor protegidos a nivel legal.
- Estabilidad económica. Estados Unidos es la primera economía a nivel mundial y no está sujeto a los cimbronazos que presentan las economías latinoamericanas.
- Cobertura frente a la inflación. La demanda en el mercado inmobiliario crece a la par de la economía estadounidénse, de modo que no perderás contra la inflación.
- La figura del Exchange 1031. El IRS permite intercambiar una inversión en una propiedad por otra. Esencialmente, a la hora de vender una propiedad, puedes reinvertir inmediatamente ese monto en otro inmueble, sin pagar impuestos a las ganancias capitales. No hay límite a cuántas veces seguidas puedes realizar este intercambio, permitiendo aumentar tu inversión libre de impuestos.
Distintos tipos de inversiones inmobiliarias en los Estados Unidos
Hay tres formas principales de invertir en el mercado inmobiliario en los Estados Unidos, cada una con sus beneficios y desafíos. Es importante que, antes de realizar cualquier movimiento, las analices bien y determines cuál es la mejor para ti:
- Inversión directa.
- Fondos comunes de inversión.
- Plataformas de crowdfunding inmobiliario.
Veamos cada una.
Inversión directa
La inversión directa implica comprar una propiedad uno mismo, ya sea para revalorizarla y vender (house flipping), o tenerla en alquiler y disfrutar de las rentas en dólares.
A la hora de optar por la inversión directa, es importante tener en cuenta qué tipo de propiedad quieres adquirir. Los condominios son el tipo de propiedad más popular, ya que no se necesita presentarse físicamente para comprarlos.
También es recomendable que, si no piensas manejar tu propiedad desde los Estados Unidos, tengas un administrador que se encargue de ella.
Las consideraciones y requisitos para comprar una propiedad en Estados Unidos son los siguientes:
- Necesitas un número ITIN (Número de identificación personal del contribuyente) para poder comprar una propiedad.
- Debes obtener financiamiento en un banco a través del programa de hipotecas para no residentes. De esta forma, no es necesario tener Crédito en los Estados Unidos.
- La inversión mínima que suelen requerir los bancos para permitir financiamiento es de 150.000 USD.
- Tendrás que presentar documentación específica dependiendo del financiamiento que hayas conseguido. Por ejemplo, un pasaporte y documento de identidad válidos, o documentos de tu banco local.
- Es posible que se te exija un “down payment” de entre un 20 y 25% a la hora de tomar una hipoteca. El down payment es un depósito que haces por adelantado y suele ser más alto para los no residentes, que se considera tienen un riesgo mayor de inversión.
Fondos comunes de inversión
Para la inversión inmobiliaria en los Estados Unidos se emplean los REIT (Real Estate Investment Trusts), fondos comunes de inversión orientados al Real Estate.
Los REIT permiten a pequeños y medianos inversionistas entrar al mercado inmobiliario con una inversión inicial mucho menor a los 150.000 USD que se calculan para la inversión directa.
Los fondos REIT generan ganancias principalmente mediante el alquiler de propiedades, que luego distribuyen entre sus miembros según el nivel de inversión de cada uno.
Para poder participar de uno de estos fondos es necesario tener una cuenta comitente en los Estados Unidos. Estas cuentas de inversión son ofrecidas por brokers o sociedades de Bolsa, que piden como requisito un saldo mínimo que suele empezar en los 1000 USD.
Con tu cuenta hecha, puedes ir a la página oficial de REIT y seleccionar las opciones de inversión que te interesan. Las REITs están obligadas por ley a pagar dividendos anuales de al menos el 90% del valor invertido. Por este motivo, suelen estar dentro de las compañías con dividendos más rentables.
Al ser la repartición de dividendos la forma de generar ganancias, sólo debes preocuparte por pagar el impuesto a la renta y no a las ganancias de capital.
Plataformas de crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding o micromecenazgo es una modalidad de inversión que viene adquiriendo popularidad en los últimos años. Se trata de plataformas que permiten poner en contacto a inversores con desarrolladores que buscan financiamiento.
Estas plataformas están disponibles para todo tipo de inversiones, desde gaming, música y arte hasta lo que nos interesa hoy, el Real Estate.
Recibiendo el financiamiento directamente de quienes inverten, los desarrolladores pueden prescindir del banco. Mientras tanto, los inversores pueden entrar al mercado inmobiliario por poco dinero, y aún así generar ganancias.
La modalidad de inversión dependerá de la plataforma que se utilice. Por ejemplo: Bricksave, una de las plataformas más populares en Latinoamérica, ofrece empezar a invertir desde los 1000 USD.
Tu puedes seleccionar un inmueble en el que invertir y serás considerado dueño de un porcentaje correspondiente a tu inversión, si inviertes 10.000 USD en una propiedad valuada en 100.000 USD serás “dueño” de un 10% y recibirás un porcentaje de la renta equivalente.
Si luego esta propiedad se vende, también serás beneficiado con una parte de la venta. Y, al final del periodo de inversión, te será devuelto el monto de la inversión inicial.
Inversiones inmobiliarias en los Estados Unidos: ¿Qué impuestos se pagan?
El régimen impositivo en los Estados Unidos, a pesar de ser atractivo para inversores, puede resultar algo complicado. Involucra múltiples figuras legales para contemplar y diferenciar de estado a estado.
Por eso, siempre es necesario estar bien informado y asesorado antes de lanzarse a un nuevo emprendimiento.
En esta sección presentaremos los tres casos más comunes para un inversor extranjero en los Estados Unidos:
- La inversión directa como no residente.
- La inversión mediante una LLC para no residentes.
- La inversión para una Corporación, o una LLC que elige tributar como Corporación.
Pero antes, aclaremos quiénes figuran como persona extranjera a la hora pagar impuestos, y cuáles son esos impuestos en cuestión.
Persona extranjera vs. US person
A la hora de gravar impuestos, el IRS distingue entre personas extranjeras y personas estadounidenses, llamadas US persons.
Se considera persona estadounidense:
- A toda persona con ciudadanía estadounidense, sin importar dónde resida.
- A todo aquel que tenga una green card y sea residente permanente.
- Residentes fiscales. Es decir quienes, hayan pasado más de 31 días en el país durante el año actual y al menos 183 en los últimos tres años.
- Corporaciones y asociaciones domésticas.
Por otro lado, se considera persona extranjera:
- A toda persona sin ciudadanía estadounidense.
- A quienes no posean green card.
- Quienes no cumplan el test de presencia sustancial y por tanto no sean considerados residentes fiscales.
- Corporaciones y asociaciones extranjeras.
Si eres un inversor latinoamericano con una LLC para no residentes, es muy poco probable que cumplas con un requisito para ser considerado una US person. Eso sí: debes estar seguro de qué figura te corresponde desde antes de empezar a invertir.
¿Qué ingresos están gravados para los extranjeros?
Los Estados Unidos gravan los ingresos de extranjeros que se consideran de fuente americana. En otras palabras, ingresos que se generen a partir de negocios vinculados con suelo americano.
Los dos tipos de ingresos principales son:
- ECI (Effectively connected income). Estos son los ingresos que, como indica su nombre, pueden ser efectivamente conectados con el desarrollo de un negocio en los Estados Unidos. El Real Estate siempre va a caer en esta categoría.
- FDAP (fijos, determinables, anuales o periódicos). Típicamente son ingresos pasivos, que no requieren estar desarrollando un negocio. Tales son los intereses, dividendos, royalties o algunos tipos de salario, entre otros.
Tributación para un individuo no residente
Si adquieres una propiedad o participas de un fondo de inversión como individuo no-residente (sin abrir una LLC), deberás pagar impuestos tanto a nivel federal como estatal.
Estos son:
- Impuesto sobre la renta anual
- Impuesto sobre las ganancias de capital
- Impuesto sobre la herencia
- Impuesto a la propiedad
Impuesto sobre la renta anual
Este es un impuesto federal, es decir que se paga directamente al IRS y se calcula en proporción a tus ingresos.
Por ejemplo, si compras un complejo de apartamentos y recibes una ganancia anual proveniente de alquileres, deberás pagar un porcentaje de acuerdo a la siguiente tabla.
| Porcentaje | Ingresos |
|---|---|
| 10% | >=10.275 USD |
| 12% | 10.275-41.775 USD |
| 22% | 41.775 - 89.075 USD |
| 24% | 89.075 - 170.050 USD |
| 32% | 170.050 - 215.950 USD |
| 35% | 215.950 - 539.900 USD |
| 37% | <= 539.900 usd |
Es posible que, dependiendo el estado donde esté radicada la propiedad, también tengas que pagar un impuesto estatal sobre la renta. En ese caso, el porcentaje de ganancias a tributar estará determinado por el estado en cuestión.
Impuesto sobre las ganancias de capital
Como no-residente en los Estados Unidos, no debes pagar impuesto sobre las ganancias de capital (siempre que no seas considerado persona americana.
Sin embargo, existe una ley, llamada FIRPTA (Foreign Investment Real Property Act) que requiere retener el 15% del precio de venta de las propiedades de extranjeros. Al menos hasta que se compruebe que no adeudan impuestos.
Entonces, si vendes una propiedad, no deberás pagar el impuesto de ganancias de capital, pero un 15% del precio de la venta será retenido por el IRS. Para que el IRS te devuelva el dinero retenido, deberás presentar una declaración de impuestos al año siguiente de la venta. Sólo en esa instancia, el IRS comprobará que no adeudas impuestos y te devolverá lo que corresponde.
Impuesto sobre la herencia
Estados Unidos grava duramente la herencia si el propietario del inmueble es un no-residente. El impuesto tiene un piso muy bajo de sólo 60.000 USD, prácticamente asegurando que tus herederos sean alcanzados por él.
Además, tiene alícuotas muy altas, empezando en un 26% sobre los 60.000 USD y llegando al 40% sobre 1.000.000 USD.
Impuesto sobre la propiedad
El impuesto sobre la propiedad es un impuesto que puede ir desde el nivel estatal al nivel del condado o ciudad donde se ubique la propiedad. Solamente deberás pagarlo si eres dueño directo de una propiedad.
Es un impuesto variable, que dependerá no sólo del estado sino también de la zona donde esté la propiedad.
Todos los estados cobran el impuesto a la propiedad, pero hay algunos donde el costo es muy bajo. El más popular para los inversores latinoamericanos es Florida, cobrando sólo un 0.80% sobre el precio de la propiedad.
Tributación para una LLC de no residentes
Una LLC es la herramienta preferida para inversores. Sin embargo, a diferencia de lo que sucede en otros rubros, en el Real Estate las LLCs no acceden a beneficios impositivos.
¿Por qué se da esto? Porque al considerarse que la LLC está haciendo negocios dentro de los Estados Unidos, se ve obligada a pagar los impuestos que percibiría cualquier individuo no residente.
En caso de que te lo estés preguntando, estos son los impuestos que pagan las LLCs que hacen negocios dentro de los Estados Unidos.
Aún así, la LLC te dará cierta flexibilidad impositiva, dependiendo de cuántos miembros tiene y si decides tributar como una corporación.
Al momento de tributar, una LLC se considera una “entidad transparente”, es decir que no paga impuestos a ganancias. En cambio, el IRS tiene en cuenta las ganancias que cada miembro paga en su declaración de impuestos personal.
¿Qué significa esto? Que la LLC no es la que paga impuestos sino sus miembros. Y, en este caso, estos son extrajeros no-residentes. Entonces, en la práctica, los impuestos serán los mismos que para un individuo no-residente.
Sólo existen dos excepciones:
- Dado que los miembros de la LLC pagan el Impuesto a las ganancias de capital, no se ven afectadas por la ley FIRPTA.
- Las LLC, a nivel estatal, sí deben pagar el impuesto a la propiedad.
Impuesto a las ganancias de capital
Si la LLC tiene más de un miembro, entonces no está sujeta a FIRPTA. No hay una retención de las ganancias, sino que cada miembro declara sus ganancias y tributa de acuerdo a la siguiente tabla (sobre el monto que corresponde a la distribución).
| Porcentaje | Monto |
|---|---|
| 0% | > 40.400 USD |
| 15% | 40.400 - 445.850 USD |
| 20% | < 445.850 USD |
Reporte anual
Dependiendo del estado dónde esté radicada tu LLC, se le puede exigir un reporte anual. Este informe refleja el estado de tu empresa y suele incluir una tarifa asociada. A pesar de no ser un impuesto per se, el reporte anual es un gasto fijo que deberás tener en cuenta.
A esto se le llama impuesto de franquicia o fee anual y es necesario para mantener a tu LLC en funcionamiento. Recuerda que, incluso aunque tu LLC todavía no haya operado, será sujeta a este impuesto y fallar en pagarlo puede resultar en multas e incluso la eventual disolución de tu empresa.
No todos los estados exigen un impuesto anual. Conoce cuáles lo piden y cuáles no en este artículo.
Tributación para una Corporación
Una LLC siempre tiene la posibilidad de tributar como una S Corp o una C Corp. Si consideras que alguna de estas estructuras tributarias te resultará más beneficiosa, podrás aprovecharlo.
De este modo tendrás todas las ventajas respecto a la privacidad y protección de activos que ofrece una LLC, y la estructura de una corporación a la hora de ser tributar.
Las corporaciones están sujetas a los siguientes impuestos:
- Impuesto a la renta anual.
- Impuesto a las ganancias de capital.
- Impuesto a la herencia.
- Impuesto a la distribución de utilidades.
- Impuesto a la propiedad.
La tributación para una corporación es simple: se cobra un 21% sobre la renta anual y las ganancias de capital atribuidas a la corporación. Los impuestos a la herencia y a la propiedad, por su parte, funcionan de igual manera que para individuos y LLC.
Por otro lado, hay algo que posiblemente te desaliente a tributar como una corporación. Es el momento de pagar impuestos relacionados con la distribución de utilidades. Además del 21% que la corporación paga sobre su ganancia, se añade una retención del 30% cuando esta divide entre los miembros.
Este es el fenómeno que se conoce como doble imposición. Sin embargo, si tu país tiene un convenio de doble tributación con los Estados Unidos, tu empresa estará exenta de la retención. Podrás corroborar si es el caso de tu país en esta lista del IRS.
Por qué invertir en Real Estate como una LLC
Una LLC es uno de los tipos de empresa que puedes formar en los Estados Unidos como extranjero no-residente. Se destaca por combinar algunas de las mejores características de las corporaciones con las de una sociedad. Es una herramienta poderosa y versátil para el emprendedor latinoamericano.
Por suerte, el rubro inmobiliario no es la excepción a esto.
Al invertir en real estate en EEUU, una LLC te provee:
- Versatilidad. Puedes elegir la estructura que más te convenga, de múltiples miembros o unipersonal, e incluso puedes decidir tributar como una corporación.
- Anonimato. Ciertos estados, como Delaware, Wyoming, Las Vegas y New Mexico, ofrecen una alta protección a tu privacidad. Solamente el IRS podrá tener acceso a tus datos personales y no es necesario que tu nombre aparezca en los documentos públicos de la LLC.
- Acceso internacional. Una LLC, para los latinoamericanos, es la puerta a fondearse en moneda extranjera mediante una cuenta bancaria en dólares. Sobreponerte a las restricciones cambiarias de tu país te dará la libertad necesaria para invertir.
- Más chances de conseguir financiamiento que siendo un individuo extranjero no-residente.
Además, como ya mencionamos, las LLCs están exentas de la ley FIRPTA. Al vender una propiedad, obtendrás el total de tus ganancias. No tendrás que afrontar la retención del 15% que afecta a los individuos extranjeros.
Una ventaja clave que tienen las LLC a la hora de invertir en Real Estate y que las hace tan populares tanto para nativos como extranjeros es la protección de tus activos personales.
Los activos, en este caso propiedades, que pongas a nombre de la LLC están protegidos frente a órdenes de cobro dirigidas a miembros de la empresa. Es decir, no pueden ser tomados en modo de pago para pagar deudas personales. Y, en un país tan litigioso como los Estados Unidos, es de suma importancia estar protegido contra posibles demandas.
Adicionalmente, si tienes múltiples propiedades, puedes poner cada una a nombre de una nueva LLC. De esta manera, si una de las LLC adquiere deuda, las otras propiedades no se verán afectadas.
De todas maneras, recuerda siempre asesorarte antes de lanzarte a constituir tu LLC. No es que sea un proceso críptico o azaroso, por el contrario, es bastante simple. Sin embargo, los errores son siempre una posibilidad y terminan representando un costo tan alto como innecesario. Una consulta temprana te evitará dolores de cabeza a largo plazo.
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