Invertir en bienes raíces es una de las formas más difundidas de diversificar una cartera. Y si vives en LATAM o España, es probable que quieras hacerlo en una economía estable como la estadounidense. Si ese es tu caso, esta es una buena noticia: puedes acceder al mercado inmobiliario de EE.UU. sin vivir allí, a través de una LLC.

Ahora bien, dentro de las inversiones inmobiliarias, hay varias modalidades. La inversión directa en propiedades exige un compromiso de capital que no todos pueden asumir, y el crowdfunding inmobiliario suele tener poca liquidez. Los REITs (Real Estate Investment Trusts) resuelven ambos problemas: te dan exposición al sector con montos bajos y con la misma liquidez de una acción.

Pero hay un punto que no puedes pasar por alto antes de invertir: los REITs no reciben el mismo tratamiento fiscal que otros productos que podrías tener en tu LLC. En este artículo vas a encontrar:

• Qué es un REIT y cómo funciona
• Los requisitos regulatorios de los REITs en Estados Unidos
• Beneficios y riesgos de invertir en REITs — incluida su implicancia fiscal específica
• Cómo elegir un broker que acepte tu LLC
• Cómo invertir en REITs desde tu LLC, paso a paso
• Preguntas frecuentes sobre invertir en REITs con una LLC
  • ¿Es cierto que una LLC te permite evitar la retención de la ley FIRPTA?
  • ¿Los REITs generan retención impositiva para mi LLC?
  • ¿Es legal invertir en REITs de Estados Unidos desde mi país con una LLC?
  • ¿Necesito una LLC multimiembro o unipersonal para invertir en REITs?

¡Comencemos!

¿Qué es un REIT y cómo funciona?

Un REIT es un fondo de inversión inmobiliaria que te permite participar del mercado de bienes raíces sin comprar propiedades físicas. Son sociedades gestionadas por un fiduciario o director que poseen o financian una canasta de activos — edificios de oficinas, centros comerciales, propiedades residenciales, hospitales, hoteles — y distribuyen entre sus accionistas los ingresos que generan esos activos (rentas, intereses hipotecarios o ganancias de capital).

Existen tres tipos principales según su estrategia:

• REITs de capitalización (equity REITs): invierten directamente en propiedades que generan ingresos por alquiler.
• REITs de hipotecas (mortgage REITs): invierten en hipotecas y obtienen ingresos por los intereses de esos préstamos.
• REITs híbridos: combinan ambas estrategias.

Y tres categorías según su cotización:

• Públicos: cotizan en bolsa, con la misma liquidez que cualquier acción.
• Privados: no cotizan en bolsa; suelen estar reservados a inversores acreditados o institucionales.
• No-cotizados: no cotizan en los grandes mercados bursátiles ni están bajo la supervisión de la SEC.

Como inversor extranjero con una LLC, los REITs públicos son, por lejos, los más relevantes para tu caso: se compran y venden como cualquier acción, en cualquier broker que te acepte.

Entérate el paso a paso para crear tu LLC y todos sus beneficios en nuestra guía.

Recordemos cómo se diferencian los REITs de sus alternativas de inversión inmobiliaria:

• La inversión directa consiste en la compra y gestión completa de una propiedad por un inversor con una posición consolidada.
• El crowdfunding es una modalidad de inversión en la que inversores aportan fondos para el financiamiento de un proyecto o adquisición de bienes a través de plataformas digitales.

Cómo funcionan los REITs en Estados Unidos

El Código de Impuestos Internos establece los requisitos que un fondo debe cumplir para calificar como REIT. Vale la pena que los conozcas, porque explican por qué los REITs se comportan como lo hacen:

• Distribución de ingresos: deben repartir al menos el 90% de su ingreso gravable anual entre sus accionistas, en forma de dividendos.
• Pruebas de ingresos: al menos el 95% de sus ingresos brutos deben provenir de fuentes calificadas (dividendos, intereses, ventas de activos), y al menos el 75% debe estar relacionado con bienes raíces.
• Propiedad: un REIT debe tener al menos 100 accionistas, y no puede haber cinco o menos individuos que concentren el 50% de la propiedad.
• Tipo de entidad: debe ser una corporación doméstica, y debe presentar una elección fiscal específica ante el IRS.

Esta obligación legal de distribuir el 90% de sus ingresos es justamente lo que hace atractivo al REIT como inversión — flujo de caja constante y predecible — y, como vas a ver, también lo que determina su tratamiento fiscal para vos como inversor extranjero.

Beneficios y riesgos de invertir en REITs

Los beneficios más relevantes:

1. Accesibilidad y bajo capital inicial — al cotizar en bolsa, puedes empezar con montos bajos, muy por debajo de lo que exige una inversión inmobiliaria directa.
2. Liquidez — a diferencia de una propiedad física o del crowdfunding inmobiliario, puedes comprar o vender tus acciones en cualquier momento del mercado.
3. Ingresos periódicos — por su obligación legal de distribuir el 90% de sus ingresos, los REITs generan un flujo de dividendos regular.
4. Menor carga operativa — no tienes que gestionar personalmente las propiedades; eso queda a cargo del fiduciario o director del fondo.
5. Exención de impuesto corporativo a nivel del fondo — el REIT en sí no paga impuesto federal sobre la renta corporativa por los ingresos que distribuye (es una característica de la estructura REIT, no de tu LLC).

Los riesgos a considerar:

1. Retención impositiva para inversores extranjeros — este es el punto central que tienes que tener claro. Los dividendos que reparte un REIT están sujetos a withholding (retención en la fuente) del 30% para una LLC de dueño extranjero no-ETBUS, salvo que tu país tenga un tratado fiscal vigente con Estados Unidos que reduzca esa tasa. A diferencia de productos como los T-Bills o el interés bancario, que califican bajo el Portfolio Interest Exemption, los REITs no están exentos.
2. Menor potencial de apreciación de capital — la alta distribución de dividendos limita cuánto puede reinvertir el fondo para crecer.
3. Menor control — no tienes injerencia directa sobre las decisiones operativas del REIT.
4. Comisiones y gastos administrativos — pueden reducir tu rentabilidad neta, según el fondo.

Para el desglose completo de qué productos generan retención impositiva para tu LLC y cuáles no, revisá nuestro artículo sobre dónde invertir en Estados Unidos con tu LLC sin generar retenciones.

Cómo elegir un broker que acepte tu LLC

Para comprar acciones de un REIT, necesitas una cuenta de broker. En este punto es donde muchas guías genéricas te llevan por mal camino, porque la mayoría de los brokers más conocidos de Estados Unidos no aceptan cuentas de inversores no-residentes, tengas o no una LLC.

Es el caso, por ejemplo, de Robinhood, que directamente no ofrece cuentas a inversores extranjeros: exige un Social Security Number válido (no un ITIN) y residencia o visa estadounidense. También es el caso de Fidelity, que no abre cuentas a nuevos clientes que residan fuera de Estados Unidos.

Las opciones que sí funcionan para una LLC de dueño extranjero son más acotadas:

• Interactive Brokers es, en la práctica, de los pocos brokers globales que sostiene cuentas corporativas para LLCs de dueño extranjero de forma directa y sin mayores rodeos. Es la opción que solemos recomendar como punto de partida.
• Charles Schwab International también acepta cuentas de no-residentes, aunque con más fricción documental que Interactive Brokers.

En ambos casos, abrir la cuenta a nombre de tu LLC —en lugar de a tu nombre personal— va a implicar que tengas lista cierta documentación: Articles of Organization, Operating Agreement, EIN y el formulario W-8BEN-E.

Importante: no te olvides de verificar el registro de cualquier broker que evalúes en el buscador de la National Futures Association (NFA).

Cómo invertir en REITS, paso a paso

1. Abre una cuenta en un broker que acepte tu LLC (ver la sección anterior).
2. Investiga y selecciona el REIT. Evalúa su rendimiento histórico, el pago de dividendos, la tasa de ocupación de sus propiedades y la calidad de su gestión. Sitios como REIT.com concentran buena parte de esta información.
3. Compra acciones del REIT a través de tu cuenta. Una de las ventajas de esta modalidad es su baja barrera de entrada: muchos brokers te permiten empezar con montos que no superan los 1.000 USD.
4. Define qué hacer con los dividendos. Puedes reinvertirlos para aprovechar el interés compuesto, teniendo en cuenta que ya vas a recibirlos con la retención del 30% aplicada (o la tasa reducida por tratado, si tu país tiene uno).
   
   

Un detalle adicional: también existe la posibilidad de operar con ETFs inmobiliarios, que te dan exposición a todo el sector —o a un segmento específico— comprando un único instrumento. El tratamiento fiscal de estos ETFs, sin embargo, sigue la misma lógica: si distribuyen dividendos, esos dividendos están sujetos a retención igual que los de un REIT.

Invertir en REITs desde LATAM con una LLC y preguntas frecuentes

Una LLC te da acceso a este mercado con pocos requisitos —pasaporte vigente y mayoría de edad— y bajos costos de mantenimiento. Es apta para constituirse con un único miembro, lo que la hace una opción práctica para inversores individuales.

Los beneficios que aporta específicamente para este tipo de inversión son:

• Acceso a brokers internacionales que de otra forma sólo aceptarían clientes estadounidenses.
• Cuenta bancaria en dólares, que simplifica transferencias y retiros de fondos sin comisiones de conversión ni demoras.
• Separación patrimonial, que protege tus activos personales de cualquier deuda o litigio asociado a la actividad de inversión.
• Transparencia fiscal: por defecto, tu LLC es una entidad pass-through — los ingresos pasan directamente a tu persona física como titular, sin impuesto corporativo intermedio.

Habiendo dicho eso, es importante resolver algunas preguntas importantes que surgen alrededor de esto:

• ¿Es cierto que una LLC te permite evitar la retención de la ley FIRPTA?
• ¿Los REITs generan retención impositiva para mi LLC?
• ¿Es legal invertir en REITs de Estados Unidos desde mi país con una LLC?
• ¿Necesito una LLC multimiembro o unipersonal para invertir en REITs?
  
  

Veamos una por una

¿Es cierto que una LLC te permite evitar la retención de la ley FIRPTA?

Es habitual escuchar que una LLC “te permite evitar” la retención del 15% que exige la ley FIRPTA sobre ventas de bienes raíces, pero es una afirmación imprecisa: la exención para acciones de REITs que cotizan en bolsa existe en el código fiscal para cualquier inversor extranjero —con o sin LLC— siempre que tu participación no supere el 10% del fondo. No es un beneficio que te otorgue la LLC, sino una característica del instrumento en sí.

Conoce en profundidad el régimen tributario de las LLC de dueño extranjero en nuestro artículo sobre qué impuestos paga una LLC en Estados Unidos.

¿Los REITs generan retención impositiva para mi LLC?

Sí. Como explicamos anteriormente, los dividendos de REITs están sujetos a una retención estándar del 30% para una LLC de dueño extranjero no-ETBUS. Esa tasa puede reducirse sólo si tu país de residencia tiene un tratado fiscal vigente con Estados Unidos — algo que hoy aplica a muy pocos países de la región (México, Chile y Venezuela, entre los hispanohablantes). Para la mayoría de los inversores de LATAM, el 30% es la tasa efectiva.

¿Es legal invertir en REITs de Estados Unidos desde mi país con una LLC?

Sí, en la mayoría de los países de LATAM y España es legal. Cada jurisdicción regula distinto cómo debes declarar esos ingresos a nivel personal, y una LLC no te exime de tus obligaciones fiscales en tu país de residencia — lo que cambia es el marco bajo el cual se administra la inversión en sí, regido en gran parte por la normativa estadounidense.

¿Necesito una LLC multimiembro o unipersonal para invertir en REITs?

Cualquiera de las dos puede invertir en REITs; lo que cambia es quién gestiona la retención. En una LLC unipersonal, el broker actúa como agente de retención. En una multimiembro, es la propia LLC la que asume ese rol y su correspondiente carga administrativa.

Comprende en profundidad las diferencias entre invertir desde una LLC unipersonal vs. una LLC multimiembro en este post.

Empieza a invertir en REITs con tu LLC lista

Los REITs te dan acceso al mercado inmobiliario estadounidense con montos bajos, alta liquidez y sin la carga operativa de administrar una propiedad — pero, como viste, el tratamiento fiscal de sus dividendos es un factor central para tu decisión.

Es de suma importancia que comprendas las implicancias fiscales de cada instrumento de inversión que elijas para mantener tu LLC libre de multas (en las que puedes incurrir si cometes errores como olvidarte de pagar un impuesto o presentar un formulario informativo).

¿No estás seguro cuál es el status fiscal de tu LLC actualmente o estás considerando abrir una? Agenda una consulta gratuita con nuestro equipo para resolver tus dudas, sean sobre el mantenimiento en compliance de tu empresa o sobre si te conviene abrir una LLC en absoluto.

Nota editorial: este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal, fiscal o financiera.