Es sabido que los inversores necesitan diversificar sus carteras de inversión. Tener todos tus huevos en la misma canasta no es buena idea y menos aún cuando se trata de tu capital. El Real State en Estados Unidos—y especialmente la modalidad de crowdfunding inmobiliario— ofrecen una alternativa para invertir en propiedades con bajos montos, desde cualquier lugar del mundo y de forma confiable.

Invertir en un fondo de inversión inmobiliaria en Estados Unidos es generalmente inaccesible si no vives en el país. Pero la buena noticia es que lo puedes hacer creando una persona jurídica para extranjeros no-residentes. Es decir, creando una empresa LLC.

Si quieres conocer esto en detalle, sigue leyendo.

En este post, cubriremos:

• ¿Qué es el crowdfunding inmobiliario y cómo funciona en EE.UU.?
• Beneficios y riesgos al invertir en crowdfunding inmobiliario en EE.UU.
• Cinco pasos para empezar a invertir en crowdfunding inmobiliario en EE.UU. desde LATAM
• ¿Por qué una LLC para invertir en crowdfunding inmobiliario?

Sin más, empecemos.

¿Qué es el crowdfunding inmobiliario y cómo funciona en EE.UU.?

El crowdfunding inmobiliario permite invertir en bienes raíces juntando dinero de varias personas. Cada inversor compra una parte del proyecto y obtiene ganancias por rentas y ventas de la propiedad. Al mismo tiempo, los desarrolladores consiguen financiamiento directo de los inversores.

Disponible desde 2012, esta modalidad de inversión ha facilitado el acceso al mercado inmobiliario para pequeños inversores, quienes pueden comenzar con montos desde 1.000 USD.

Acceder al crowdfunding inmobiliario de Estados Unidos es posible desde Latinoamérica. Todo lo que tienes que hacer es crear una persona jurídica para extranjeros no-residentes, es decir crear una empresa LLC. Solo necesitas ser mayor de edad y tener un pasaporte vigente. Entraremos en más detalle en esto al final del artículo.

Descubre cómo abrir una LLC, sus beneficios fiscales y más agendando una consultoría gratuita con nuestro equipo.

Pero para resumir lo que decíamos, cuando hablamos de crowdfunding inmobiliario nos referimos a una forma de inversión fraccionada de capital para desarrollos en bienes raíces.

Sin embargo, esta no es la única forma de invertir en bienes raíces en EE.UU. Es relevante distinguirlo de otras dos modalidades de inversión:

• Inversión directa – Implica la compra de una propiedad de forma directa, el comprador la gestiona sin intermediarios. 
• Fondos comunes de inversión (REITs) – Los REITs invierten en un portafolio diversificado de bienes raíces y reparten dividendos en función del rendimiento general del fondo inmobiliario. A diferencia del crowdfunding inmobiliario aquí el inversor no selecciona los proyectos específicos. 

Como todo, el mercado inmobiliario se reinventa y el universo digital trajo aparejada una verdadera novedad. La aparición de plataformas de crowdfunding, fondos de inversión inmobiliaria digitales.

Estas plataformas permitieron:

• Acceso al mercado inmobiliario de EE.UU. para no-residentes
• Bajos montos de entrada, desde 1.000 USD.
• Monitoreo en tiempo real de la ocupación, rentas y rendimientos de las propiedades.

Además, ofrecen acceso a diversos tipos de propiedades y regiones que antes eran inaccesibles para pequeños inversores. Lo que las hace la forma más democrática, flexible y segura de invertir en real estate, en especial para quienes no residen en los Estados Unidos.

Para ver esto en detalle puedes consultar nuestra guía sobre inversiones inmobiliarias en los Estados Unidos.

Ahora que conoces cómo funciona este tipo de sociedad para invertir en inmuebles, veamos qué requisitos legales hay vigentes.

Requisitos y regulaciones del crowdfunding en Estados Unidos

Existen varios aspectos legales y regulaciones vigentes que los inversores individuales deben considerar. Al momento de invertir desde América Latina en crowdfunding inmobiliario en Estados Unidos, los requisitos más importantes a considerar son:

• Inversiones accesibles – Las empresas en el marco de la Regulación CF están autorizadas a recaudar hasta 1 millón de dólares de inversores no acreditados como tú. Esto abre las inversiones en Real Estate en pozo para nuevos inversores, al tiempo que cuida la seguridad de tu inversión. 
• Limitaciones precautorias – Los inversores no acreditados tienen un límite máximo de inversión del 5% de sus ingresos anuales para cuidar su sostenibilidad. Es decir, por ejemplo, si ganas 40.000 dólares anuales, podrás invertir 2.000.
• Seguridad – Las medidas de seguridad y cumplimiento que implementan las plataformas incluyen estándares estrictos de transparencia financiera. El registro en la Comisión de Bolsa y Valores, la verificación del tipo de inversor, el análisis exhaustivo de aspectos financieros, legales y operativos, y la protección contra el fraude garantizan una inversión segura.

Beneficios y riesgos al invertir en crowdfunding inmobiliario en EE.UU.

Como dijimos, invertir en ladrillos tiene la ventaja de anclar tus inversiones a activos físicos. No obstante, podemos ver cuáles son los principales beneficios.

Entre ellos, se encuentran:

1. Accesibilidad y apertura: Como dijimos, el crowdfunding inmobiliario permite a pequeños y medianos inversores acceder a oportunidades antes reservadas a inversores institucionales. Además, sus inversiones se pueden ajustar a sus necesidades debido a las bajas barreras de entrada.
2. Diversificación de cartera: Una plataforma de crowdfunding inmobiliario permite invertir en múltiples proyectos y ubicaciones geográficas.
3. No requiere gestión directa: Las empresas gestoras se encargan del mantenimiento diario y el cobro de rentas.
4. Rapidez y conveniencia: Las plataformas en línea garantizan una inversión rápida, comprensiva y sencilla.
5. Transparencia y acceso a información: Las plataformas ofrecen información detallada que puede facilitar tu inversión como no residente.
6. Posibilidad de altos rendimientos: Al participar en proyectos inmobiliarios, los inversores pueden beneficiarse tanto de los ingresos por alquiler como de la apreciación del valor de las propiedades a lo largo del tiempo.

Si eres un inversor individual, puede que te estés preguntando cuáles son las desventajas o posibles riesgos a la hora de invertir en bienes raíces. Y si bien muchos de estos problemas están muy vinculados entre sí, los más citados suelen ser:

1. Escasa liquidez: Las plataformas de crowdfunding establecen plazos para el retiro o venta de las inversiones. Esto implica que no podrás disponer de tus fondos con la misma flexibilidad que una inversión directa.  
2. Falta (relativa) de control: A diferencia de la inversión directa, los inversores tienen escasa influencia en decisiones operativas o estratégicas.
3. Estás obligado a confiar en tu plataforma: Piensa que ahora deberás no sólo investigar los proyectos de inversión, como en cualquier otra modalidad de inversión. Además, corres un relativo riesgo a la hora de elegir la plataforma correcta. Por tal motivo, como veremos, deberás evaluar tus opciones en profundidad.
4. Riesgos operativos: Ya se trate de retrasos en la construcción o problemas con inquilinos, los riesgos operativos afectan ingresos y retornos de inversión.

5 pasos para empezar a invertir en crowdfunding inmobiliario en EE.UU

Toda inversión conlleva cierto nivel de riesgo, y el crowdfunding no es la excepción. Lo más importante al invertir es estar bien informado para tomar decisiones acertadas. Para ayudarte en el proceso, aquí te dejamos cinco pasos clave que te permitirán maximizar tus oportunidades y minimizar los riesgos asociados:

Investiga plataformas de crowdfunding inmobiliario y regístrate

El primer paso para empezar a invertir en el Real Estate bajo esta modalidad es investigar plataformas de crowdfunding inmobiliario que se adapten a tus necesidades. Naturalmente, debes buscar plataformas que cuenten con buena reputación y estén reguladas por entidades internacionales.

Asegúrate de que ofrezcan transparencia financiera y detalles claros sobre las propiedades. Además, considera que algunas plataformas de crowdfunding inmobiliario ofrecen proyectos más conservadores con rendimientos estables, mientras que otras tienen opciones más arriesgadas con rendimientos más altos.

Recuperemos un ejemplo de plataforma de crowdfunding inmobiliario para no residentes que tratábamos antes. Nos referimos a Bricksave. Por ejemplo, esta  empresa se conduce con requisitos estrictos:

• Apuesta por la transparencia y presenta detalles sobre su funcionamiento.
• Exige a sus inversores cumplir con requisitos internacionales como la mayoría de edad, KYC y AML, además de estar bancarizado. 
• Respeta una política de no apalancamiento ni deuda.
• Sus protocolos están asegurados por la legislación del Reino Unido.
• Ofrece una rentabilidad anual promedio del 9% en dólares.
• Su inversión mínima es de 1.000 USD. 

Debes estar atento a las tarifas o comisiones que estas plataformas puedan cobrar. Veamos el caso BrickSave. Una plataforma seria debería aclarar lo siguiente: 

El registro en una plataforma es sencillo. Sólo necesitas completar un formulario y pasar por el proceso de verificación de identidad (KYC). Estos protocolos garantizarán la protección de tus datos y el cumplimiento de las normativas internacionales antes de invertir en crowdfunding.

 Define tus objetivos de inversión

Hay dos modalidades de retorno por crowdfunding inmobiliario que deberías conocer: los retornos por alquiler y los que provienen de la apreciación del valor de las propiedades. Cuando vayas a definir tus objetivos, también considera la duración de la inversión. Como ya te hemos dicho, retirar inversiones es difícil y costoso. 

Antes de invertir, una manera de definir claramente tus objetivos puede ser respondiendo a las siguientes preguntas:

•    ¿Cuánto capital estás dispuesto a invertir?
•    ¿Cuál es tu horizonte temporal: corto, mediano o largo plazo?
•    ¿Qué nivel de retorno esperas obtener?
•    ¿Cuánto riesgo estás dispuesto a asumir?  

Análisis y selección del tipo de proyecto

En el crowdfunding existen dos tipos de desarrollos con riesgos y rendimientos diversos que debes saber diferenciar antes de invertir en bienes raíces crowdfunding.

Nos referimos a:

• Proyectos de desarrollo inmobiliario. Suelen ofrecer rendimientos más altos, pero con mayores riesgos. 
• Propiedades estabilizadas (ya construidas). Estos proyectos ya vigentes brindan ingresos estables por alquiler, aunque con menor rendimiento y menor riesgo. 

Cualquiera sea el tipo de proyecto que escojas, al seleccionar propiedades, es esencial evaluar la ubicación geográfica de las propiedades. Junto con ese ítem, tres factores más pueden ayudarte a tomar la decisión de invertir en crowdfunding.

Ten una imagen clara de: 

• La demanda del mercado zonal y las proyecciones de crecimiento.
• Las condiciones sociales y económicas del contexto de tu propiedad.
• El tipo de propiedad, sea residencial, comercial o industrial.

Para seguir con el ejemplo de Bricksave:

Diversificación de inversiones

Si invertir en bienes raíces crowdfunding ya era un mecanismo de diversificación, es conveniente también que puedas diversificar tus propias inversiones en Real Estate.

Para una diversificación de las carteras inmobiliarias, los inversores suelen considerar:

• Invertir en diferentes tipos de propiedades.
• Diversificar geográficamente las inversiones para minimizar la exposición a fluctuaciones locales.
• Combinar inversiones a corto, mediano y largo plazo para equilibrar liquidez y crecimiento.

Inversión, seguimiento y reinversión

Una vez que los inversores eligen la propiedad, es el momento de definir el monto de la inversión a realizar en el fondo inmobiliario. Realizado este paso, a continuación, se revisa cuidadosamente la documentación y se firman los contratos digitales.

Las buenas prácticas recomiendan que de forma posterior a la inversión, se debería incorporar: 

• El monitoreo del rendimiento y la revisión de los informes periódicos que entregan las plataformas
• La reinversión automática o inmediata para incrementar retornos a largo plazo. 
• Un criterio de no “estancamiento” de las inversiones para mantenerlas siempre adecuadas a los cambios del mercado.

¿Por qué elegir una LLC para invertir en crowdfunding inmobiliario?

Ahora que sabes cómo empezar a invertir en crowdfunding inmobiliario, puedes querer saber cuál es la mejor estructura para percibir tus ingresos.

Ser poseedor de una LLC (Limited Liability Company) puede ser útil para extranjeros no residentes que deseen invertir en crowdfunding inmobiliario. Puedes crear una desde cualquier lugar del mundo, sin poner pie en Estados Unidos. Solo necesitas tener un pasaporte vigente y puedes tener tu LLC activa en 20 días hábiles.

Tener una empresa LLC en Estados Unidos facilita la vida de la inversión al ofrecer:

• Te permite hacer otras inversiones dentro de EE.UU., puedes aprovecharla para realizar trading, comprar criptoactivos con baja carga fiscal, y acceder a acciones y activos que no están listados en tu broker local.
• Flexibilidad estructural. Sus titulares pueden elegir una entidad de un sólo miembro o de varios, y decidir si tributar como corporación o no, dependiendo de sus conveniencias.
• Protección legal. Los activos personales del inversor están protegidos, y la responsabilidad o deuda queda limitada a los bienes de la LLC. 
• Beneficios fiscales. Quizá lo más relevante para los inversores de un fondo inmobiliario sea la exención del 15% del valor de la propiedad que exige la ley FIRPTA al momento de la venta.
• Acceso a cuentas bancarias fintech en dólares. Lo que garantiza evitar los tipos de cambio desfavorables y tratar directamente en divisas.

Aun así, como toda inversión en Real Estate, el crowdfunding inmobiliario está gravado por impuestos, al considerarse ECI (Effectively connected income). Además, a la hora de calcular tus impuestos debes considerar si tu LLC será considerada como ETBUS, es decir, “engaged in trade or business in the US”, en cuyo caso sí pagará impuestos.

Tu LLC será considerada ETBUS si: 

• Cuenta con un establecimiento permanente en territorio americano. 

• Posee agente registrado en Estados Unidos. 

• Alguno de los dueños reside en Estados Unidos.

• Percibe algún tipo de ingresos fijos, determinables, sean de tipo anual o periódico.

Un detalle más que todo inversor de crowdfunding debe conocer es que las LLC son consideradas “entidades transparentes”: en resumen, estas empresas no pagan impuestos sobre las ganancias corporativas. Las ganancias a declarar pasan directamente a sus miembros, que deben dar cuenta de ellas en sus declaraciones personales.

Cuando el inversor de un fondo inmobiliario es titular de una LLC, pasa a la categoría de miembro extranjero no residente. La política impositiva federal dispone que para ganancias de capital de hasta $40,400 USD el impuesto de tu LLC será nulo.

Dependiendo del estado donde se registre la LLC, se puede requerir un reporte anual pago que refleje el estado de tu empresa.

Comienza a invertir invertir en crowdfunding inmobiliario desde LATAM

Invertir en un fondo inmobiliario en Estados Unidos es simple pero lo mejor que puedes hacer es estar asesorado en el camino. Así te evitarás errores mínimos que después puedan escalar en multas. En Firmaway, llevamos facilitando la apretura de LLCs, nos encargamos de:

• Todos los trámites de apertura
• Asesorarte para que pagues la menor cantidad de impuestos posible
• Gestionar los trámites de mantenimiento para tenerla al día
• Abriendo tu cuenta bancaria en dólares en Mercury

Puedes tener tu LLC lista y activa para operar en 20 días. Si quieres saber más, agenda una consulta gratuita con nuestro equipo, o visita nuestro blog para conocer todos los beneficios de crear una empresa en EE.UU.