Invertir en bienes raíces es una opción muy difundida a la hora de diversificar las carteras de inversión. Y si vives en Latinoamérica, es probable que busques diversificar tu portafolio con activos en economías estables. La buena noticia es que puedes invertir en Real Estate en Estados Unidos sin vivir allí creando una empresa jurídica para no residentes, es decir una empresa LLC.
Sin embargo, son muchas las modalidades de inversión inmobiliaria. Para algunos, las inversiones directas en propiedades requieren un compromiso que no están en condiciones de cumplir. Para otros, la falta de liquidez de los crowdfunding inmobiliarios puede ser un problema mayúsculo.
Para ellos, los fondos de inversión inmobiliaria o REITs (Real Estate Investment Trusts) pueden ser una alternativa que resuelva muchos de estos desafíos.
Si quieres conocer qué es un fondo REIT, cómo invertir en un fondo de inversión inmobiliaria desde latinoamérica, y los beneficios de estos fondos real estate con una LLC, continúa leyendo.
En este artículo, abordaremos:
- ¿Qué es un fondo REIT y cómo funciona?
- Cómo funcionan los REITs en Estados Unidos
- Beneficios y riesgos asociados a la inversión vía REITs
- Cómo empezar a invertir en REITs
- Cómo invertir en REITs desde Latinoamérica con una LLC
Sin más, comencemos.
¿Qué es un fondo REIT y cómo funciona?
Un fondo REIT (Real Estate Investment Trust) es un fondo de inversión inmobiliaria que permite a los inversores participar en el mercado de bienes raíces sin tener que adquirir propiedades físicas por sí mismos. Estos fondos de inversión son sociedades de accionistas gestionadas por un fiduciario o director que poseen o financian una variada canasta de activos como:
- Edificios de oficinas
- Centros comerciales
- Propiedades residenciales
- Hospitales
- Hoteles
Los fondos REIT emiten acciones cotizadas en bolsa y distribuyen entre sus accionistas los dividendos de las rentas, intereses hipotecarios o las ganancias del capital sobre las propiedades que el fondo administra. Es por ello que generan ganancias periódicas.
Aprobados en 1960 por el Congreso de EE.UU., los fondos REIT han hecho que la inversión inmobiliaria sea accesible tanto para grandes como pequeños inversionistas. Es fácil acceder a ellos, ya que funcionan mediante la compra de acciones en el mercado bursátil.
Generalmente el mercado inmobiliario de EE.UU. sería casi inaccesible para un extranjero que no viva allí. Sin embargo, creando una persona jurídica para no residentes, es decir una empresa LLC, puedes tener acceso. Solo necesitas un pasaporte vigente y ser mayor de edad.
Entérate el paso a paso para crear tu LLC y todos sus beneficios en nuestra guía.
Por sus características, los fondos REITs se diferencian de sus alternativas de inversión inmobiliaria:
- La inversión directa consiste en la compra y gestión completa de una propiedad por un inversor con una posición consolidada.
- El crowdfunding es una modalidad de inversión en la que inversores aportan fondos para el financiamiento de un proyecto o adquisición de bienes a través de plataformas digitales.
A su vez, existen varios tipos de REITs, veamos cuáles son.
Tipos de REITs
Hay cinco tipos principales de fondos de inversión inmobiliaria de acuerdo con distintas estrategias de inversión. De forma sintética, podemos enumerar
- REITs de capitalización: Son fondos real estate que invierten directamente en propiedades residenciales que generan ingresos de alquiler.
- REITs de hipotecas: Invierten en hipotecas y obtienen ingresos por los pagos y el interés de los préstamos hipotecarios. Los intereses de las hipotecas suelen ser elevadas.
- REITs híbridos: Algunos fondos de inversión eligen combinar las anteriores dos modalidades para diversificar sus focos de inversión.
Además, existen tres tipos de calificación de estos REITs. Un fondo de inversión de inversión inmobiliaria puede ser:
- Público. Sus acciones cotizan en bolsa y son transaccionales en el mercado de valores.
- Privado. No cotizan en bolsa y suelen estar disponibles sólo para inversores acreditados o institucionales.
- No-cotizado. Esta categoría algo confusa representa a aquellos fondos de inversión no cotizados en los grandes mercados bursátiles. Estos proyectos no cuentan con la supervisión de la Comisión de Bolsa y Valores (SEC).
Antes de analizar el paso a paso de cómo invertir en REITS, veamos cuáles son los requisitos y regulaciones de los fondos real estate en Estados Unidos.
Cómo funcionan los REITs en Estados Unidos
El Código de Impuestos Internos establece pautas para la formación y operación de los fondos de inversión inmobiliaria, así como requisitos tributarios. Es importante que los inversores no residentes los conozcan antes de invertir.
- Distribución de Ingresos: Los fondos de inversión deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos gravables anuales a los accionistas en forma de dividendos.
- Pruebas de Ingresos: El 95% de los ingresos brutos deben provenir de fuentes calificadas (dividendos, intereses, ventas de activos), y al menos el 75% de esos ingresos deben estar relacionados con bienes raíces, como alquileres e intereses hipotecarios.
- Gestión: Los REITs deben estar gestionados por uno o más fiduciarios o directores con propiedad de acciones en el fondo.
- Propiedad. Un fondo de inversión inmobiliaria en Estados Unidos debe tener al menos 100 accionistas. A su vez, no puede haber cinco o menos individuos que concentren el 50% de la propiedad.
- Tipo de entidad. La entidad debe ser una corporación doméstica (no una institución financiera ni una compañía de seguros) y debe presentar una elección fiscal al IRS junto con otros informes.
- Pruebas de activos trimestrales. El 75% de los activos del fondo de inversión debe estar representado en bienes raíces, efectivo o valores del gobierno. Sólo un máximo del 20% de los activos puede estar invertido en subsidiarias REIT al finalizar el trimestre.
Puede que te estés preguntando por las oportunidades y los riesgos que comporta invertir en REITS en Estados Unidos.
Analicémoslos en detalle.
Beneficios y riesgos asociados a la inversión vía REITs
Además de la diversificación de la inversión, la participación en REITs inmobiliarios conlleva un número de beneficios. Entre ellos, destacamos…
- Exención de impuestos corporativos – Los fondos de inversión inmobiliaria en Estados Unidos no pagan impuestos federales sobre la renta corporativa en los ingresos distribuidos.
- Tratamiento de ganancias de capital – Las ganancias por venta de propiedad pueden estar sujetas a ventajas fiscales si se cumplen ciertas condiciones.
- Evita la doble imposición – Como los impuestos recaen sólo a nivel del accionista, existe una elevada eficacia impositiva.
- Accesibilidad y bajo capital inicial – Al cotizar en bolsas de valores, las acciones de los fondos de inversión son muy accesibles y requieren poca inversión inicial.
- Ingresos estables, regulares y obligatorios – Los alquileres o intereses hipotecarios que administran los REITs generan ingresos pasivos periódicos. Además, hasta el 90% de sus ingresos imponibles se distribuyen por ley a los accionistas.
- Liquidez – A diferencia de las propiedades físicas o los crowdfunding, estos fondos real estate ofrecen alta liquidez. Puedes comprar o vender tus acciones fácilmente en el mercado de valores.
- Menores responsabilidades – Los REITs son administrados por expertos en bienes raíces que se encargan de la adquisición, mantenimiento y gestión de las propiedades del fondo.
A pesar de que los beneficios de invertir en REITs son bastante numerosos y evidentes, existen algunos desafíos que debes considerar.
Los principales son:
- Menor potencial de apreciación del capital – La elevada distribución de dividendos limita la rápida apreciación del capital.
- Menor control sobre la inversión – No es posible tener control directo sobre las decisiones operativas del fondo, que se delegan en el director o fiduciario.
- Costos y comisiones – Existen REITs que presentan comisiones y gastos administrativos que pueden reducir tu rentabilidad neta.
Ahora sí, veamos cómo comenzar a invertir en REITs paso a paso.
Cómo invertir en REITs
Los pasos son relativamente sencillos. Sin embargo, conviene que los sigas muy de cerca para un correcto proceso de inversión.
Abre una cuenta comitente y elige el tipo de REIT
Para invertir en REITs necesitas una cuenta comitente en los Estados Unidos. Por lo común, puedes abrirlas con cualquier broker que ofrezca acciones en el mercado de valores.
Algunos de los brokers más difundidos son:
- Fidelity
- Charles Schwab
- Robinhood
Abrir tu cuenta es, por lo general, muy simple. Tomemos el ejemplo de Fidelity.
Investiga y selecciona el REIT
Antes de invertir en cualquier REIT realiza una evaluación de su rendimiento histórico, pago de dividendos, sus tasas de ocupación y la calidad de la gestión del REIT.
Sitios como REIT.com concentran parte de esta información. Algunos brokers como Fidelity la organizan en un apartado especial.
Compra acciones del REIT
Una vez que elijas un REIT, deberás contar con un saldo que por lo general no supera los 1.000 USD. A través de tu cuenta, realiza la compra de acciones por el REIT elegido. Como hemos dicho, uno de los beneficios de los fondos de inversión inmobiliaria son sus bajas barreras de entrada.
Cuando optes por la compra, deberás gestionar el tamaño y el riesgo de tu inversión.
Un detalle: existe también la posibilidad de operar con ETFs inmobiliarios. Los ETFs o fondos cotizados sirven a los inversores como índices de todo el sector de los bienes raíces o un segmento de Real Estate estadounidense. Con un ETF, compras acciones de varias empresas en un único paquete y ganas exposición al mercado global. Esa diversificación aplaca riesgos y sobresaltos.
Mantén y reinvierte los dividendos
Aprovecha los altos niveles de repartición de dividendos para reinvertirlos. Esta es la manera en que muchos inversores aprovechan el interés compuesto y aumentan rendimientos de largo plazo.
Una vez alcanzado este momento, puedes estar preocupándote por tus requisitos impositivos sobre tus ganancias.
Ahí es donde una LLC puede serte útil.
Cómo invertir en REITS desde LATAM con una LLC
Como dijimos, invertir en REITs es una opción a mano a la hora de diversificar un portafolio de inversiones. Sin embargo, para inversores latinoamericanos, la tributación por los dividendos de los REITs puede representar un problema.
Es ahí donde la opción LLC (Limited Liability Company) puede optimizar las inversiones en fondos real estate. Una LLC es una estructura empresarial que puedes abrir de forma remota y con escasos requisitos. Necesitas sólo un pasaporte en vigencia y la mayoría de edad.
Su mantenimiento implica bajos costos y son aptas para estar conformadas por un único miembro, lo que las hace opciones ideales para inversores o traders.
Los principales beneficios de una LLC para los inversores latinoamericanos son:
- Accesibilidad a brokers internacionales. Permite operar con brokers que normalmente sólo aceptan clientes estadounidenses, facilitando la inversión en acciones y otros activos financieros.
- Cuenta fintech bancaria en dólares. Facilita transferencias y retiros de fondos desde cuentas bancarias estadounidenses sin comisiones adicionales ni demoras.
- Resguardo de patrimonio personal. La responsabilidad limitada separa los bienes personales del estatus legal o financiero de la empresa.
- Beneficios fiscales. Las LLC para no residentes ofrecen ventajas impositivas, incluyendo posibles exenciones tributarias.
Una LLC no sólo te ofrecerá transparencia fiscal (ya que los ingresos pasan directamente a ti, como titular). Además, puede elegir tributar como C Corp o S Corp, accediendo a tasas impositivas de corporación, potencialmente más bajas.
Incluso, la estructura de una LLC permite a inversores extranjeros evitar la retención del 15% sobre las ganancias bajo la Ley FIRPTA. Con la apertura de tu cuenta bancaria fintech en dólares, evitarás también los desfavorables tipos de cambio.
Si quieres conocer los beneficios de una LLC para trading, revisa nuestro artículo al respecto.
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